【譲渡所得の税率について、土地建物の譲渡のタイミング】

個人が土地や建物を売却したときの譲渡所得は、
事業所得や給与所得から、分離して課税されます。

所有期間が5年以下か、5年を超えるかによって、
短期の譲渡所得と、長期の譲渡所得とに区分され、
税率も異なります。

では、所有期間が5年以内で譲渡した方が良いのでしょうか？
5年を超えて譲渡した方が良いのでしょうか？
考えてみましょう。

 

目次
１．土地や建物を所有期間5年以下で譲渡すると、譲渡所得の税率はどうなるの？
２．土地や建物を所有期間5年超で譲渡すると、譲渡所得の税率はどうなるの？
３．マイホーム（居住用の土地建物）を所有期間10年超で譲渡すると、譲渡所得の税率はどうなるの？
４．土地や建物を購入した時の売買契約書を紛失してしまったら、どうなるの？
５．まとめ

１．土地や建物を所有期間5年以下で譲渡すると、譲渡所得の税率はどうなるの？

短期譲渡所得に該当し、税率は下記となります。

【１】所得税＝短期譲渡所得×30.63%

【２】住民税＝短期譲渡所得×9%

土地を平成23年4月30日に購入して、
平成28年5月31日に売却しました。

土地の売却価額　20,000千円
土地の購入価額　15,000千円
土地売却の諸費用 1,000千円

譲渡所得は、売却価額－（取得費＋譲渡費用）で計算します。
20,000千円－（15,000千円＋1,000千円）
＝4,000千円

この譲渡所得は、
短期になるのでしょうか？
長期になるのでしょうか？

暦の計算では、
所有期間は、5年1か月ですね。
（平成23年4月30日～平成28年5月31日）

所得税の計算では、
所有期間は4年8か月になります。
（平成23年4月30日～平成28年1月1日）

所得税では、「購入日から譲渡した年の1月1日まで」を、
所有期間として計算します。
ご注意ください。

所有期間が5年以下の譲渡所得は、短期譲渡所得になります。
所得税は、1,225.2千円です。
4,000千円×30.63%＝1,225.2千円

住民税は、360千円です。
4,000千円×9%＝360千円

所得税と住民税の合計は、
1,585.2千円です。

２．土地や建物を所有期間5年超で譲渡すると、譲渡所得の税率はどうなるの？

長期譲渡所得に該当し、税率は下記となります。

【１】所得税＝長期譲渡所得×15.315%

【２】住民税＝長期譲渡所得×5%

土地を平成23年4月30日に購入して、
平成29年1月31日に売却しました。

土地の売却価額　20,000千円
土地の購入価額　15,000千円
土地売却の諸費用 1,000千円

譲渡所得は、4,000千円です。
20,000千円－（15,000千円＋1,000千円）
＝4,000千円

この譲渡所得は、
短期になるのでしょうか？
長期になるのでしょうか？

暦の計算では、
所有期間は、5年9か月です。
（平成23年4月30日～平成29年1月31日）

所得税の計算では、
「購入日から譲渡した年の1月1日まで」を、
所有期間にするのでしたね。

所有期間は5年8か月になります。
（平成23年4月30日～平成29年1月1日）
所有期間が5年超の譲渡所得は、長期譲渡所得になります。

所得税は、612.6千円です。
4,000千円×15.315%＝612.6千円

住民税は、200千円です。
4,000千円×5%＝200千円

所得税と住民税の合計は、
812.6千円です。

所得税と住民税の合計を、
比較してみます。

平成28年5月31日に譲渡したケース　1,585.2千円
平成29年1月31日に譲渡したケース　　812.6千円
差額　　　　　　　　　　　　　　　　772.6千円

譲渡のタイミングを8か月遅らせるだけで、
納税額がずいぶん少なくなりますね。

所得税の計算上、
所有期間が5年になるラインの少し手前では、
税負担のデメリットを受ける可能性があることに注意しましょう。

他の事情が許せば、
数か月程度、譲渡のタイミングを遅らせる判断も、
十分あり得ます。

３．マイホーム(居住用の土地建物)を所有期間10年超で譲渡すると、譲渡所得の税率はどうなるの？

長期譲渡所得のうち、60,000千円までの所得税率が軽減されます。

【１】所得税＝長期譲渡所得×10.21%

【２】住民税＝長期譲渡所得×4％

①所有期間10年超で譲渡したケース

何らかの理由で、マイホームを売却するケースを考えてみます。
平成18年4月30日に購入して、
平成29年1月31日に売却しました。
マイホームの譲渡所得を10,000千円とします。

所得税の計算上、所有期間は10年8か月ですね。
（平成18年4月30日～平成29年1月1日）
所有期間は、10年超です。

譲渡所得60,000千円までは、軽減税率が使えます。
所得税は、1,021千円（10,000千円×10.21％）です。
住民税は、400千円（10,000千円×4％）です。

所得税と住民税の合計は、
1,421千円です。

②所有期間10年以下で譲渡したケース

平成18年4月30日に購入したマイホームを、
平成28年11月30日に売却しました。

所得税の計算上、所有期間は9年8か月です。
（平成18年4月30日～平成28年1月1日）
所有期間は10年以下です。

譲渡所得60,000千円までの、軽減税率が使えません。
所得税は、1,531.5千円（10,000千円×15.315％）です。
住民税は、500千円（10,000千円×5％）です。

所得税と住民税の合計は、
2,031.5千円です。

譲渡のタイミングを2か月遅らせるだけで、
610.5千円（2,031.5千円－1,421千円）も、
税負担が少なくなります。

４．土地や建物を購入した時の売買契約書を紛失してしまったら、どうなるの？

購入金額が不明だと、経費にできる金額は「譲渡価額×5％」のみ。

土地や建物を購入した時の売買契約書を紛失してしまうと、
売却の際、取得費として経費にできる金額が不明で、証明もできません。

土地の売却価額　20,000千円
土地の購入価額　？千円（契約書紛失で不明）
土地売却の諸費用 1,000千円

このケース、 譲渡価額の5％の金額しか、
経費にできなくなります。

譲渡所得は、18,000千円になってしまいます。
20,000千円－（20,000千円×5％＋1,000千円）
＝18,000千円

税負担が高額になるデメリットを
まともに受けてしまいます。

土地や建物を購入した時の売買契約書は、
確実に保管しておきましょう。
購入金額の証明さえできれば、打ち合わせのメモでも大丈夫です。

５．まとめ

土地や建物を譲渡するとき、
所得税の計算上の所有期間（購入日から譲渡した年の1月1日まで）が
5年を超えてから譲渡した方がよいでしょう。
適用する税率を下げ、納税の負担を減らすことができます。

所有期間5年以内に土地や建物の譲渡を予定している場合、
可能であれば譲渡のタイミングを遅らせ、所有期間5年超の譲渡にできないか、
検討するようにしましょう。

マイホームであれば、所有期間10年以内に譲渡を予定している場合、
可能であれば譲渡のタイミングを遅らせ、所有期間10年超の譲渡にできないか、
検討するようにしましょう。
納税の負担を確実に減らすことができます。

所得税の計算では、所有期間を
「購入日から譲渡した年の1月1日まで」とします。
くれぐれもお間違えのないようにしてください。