【不動産賃貸の事業的規模】

個人での不動産賃貸が事業的規模になると、節税メリットを受けられます。
事業的規模かどうかの判定はどのようにするのでしょうか？
どのような節税メリットがあるのでしょうか？考えてみましょう。

目次
１．不動産賃貸が事業的規模かどうかの判定はどうするの？
２．事業的規模のメリットとは？
３．事業的規模のデメリットとは？
４．まとめ

１．不動産賃貸が事業的規模かどうかの判定はどうするの？

判定基準は２つあります。

【１】実質基準

次の事項を考慮して、
不動産賃貸により生計を維持しているかを
実質的に判断します。

①賃貸料の収入状況

②貸付資産の管理状況（人員や施設の有無）

③兼業の有無

【２】形式基準

アパートやマンションなどの貸付不動産の棟数や室数で判断します。

５棟１０室以上なら事業的規模

貸付不動産について、
戸建ては５棟以上、アパートやマンションでは１０室以上であれば、
事業的規模と判断します。

実際には、明確に判断ができる形式基準を
使用することが多いです。

２．事業的規模のメリットとは？

事業的規模になると、所得税の節税メリットが受けられます。

【１】青色申告特別控除６５万円を経費に落とせる

不動産収入から経費を控除した不動産所得から
６５万円を控除できます。
現金支出がないのに６５万円を経費として落とせます。

【２】同一生計の親族への給与を経費に落とせる（青色事業専従者給与）

配偶者や子へ支給した給与を経費にすることができます。
これには、条件がありますので、ご注意ください。

①実際に不動産賃貸業務に従事している

②青色事業専従者給与に関する届出書を提出する

【３】資産の除却損失、取壊損失を経費に落とせる

建物を建て替えるための取壊損失を経費に落とすことができます。
当たり前のように思えますが、事業的規模でないと
その年の不動産所得までしか経費におとせません。

【４】貸倒損失を経費に落とせる

不動産賃貸料が回収不能のとき、貸倒損失として
経費に落とせます。

【５】延納した場合に、利子税を経費に落とせる

延納を選択した場合、
利子税を経費に落とせます。

３．事業的規模のデメリットとは？

事業税が課税される

事業税は都道府県が課税します。
事業税が事業的規模に該当するかどうかは、
都道府県によって異なりますので注意が必要です。

５棟１０室を満たせば、
事業税が課税されると考えておきましょう。
事業税は、次のように計算します。

事業税＝（不動産所得＋６５万円ー２９０万円）×５％
事業税は経費に落とすことができます。

４．まとめ

不動産が事業的規模に該当するなら、
６５万円控除はもちろん、
同一生計の配偶者や子供へ給与を支払いましょう。

所得分散による節税メリットが受けられます。
事業税が課税されるデメリットはありますが、
経費に落とすことができます。